NT mokesčio pokyčiai: smulkieji verslai keičia centrą į priemiesčius
Rolandas Šležas, „SBA Urban“ įmonės „Urban HUB“ vadovas
Šiuos metus nekilnojamojo turto (NT) rinka pradėjo su reikšmingai išaugusiomis mokestinėmis vertėmis. Praėjusių metų pabaigoje Registrų centrui perskaičiavus gyventojų ir verslo valdomo NT vertes pagal dabartinę rinkos situaciją, daugelio objektų mokestinės vertės padidėjo 60–90 proc. Šie pokyčiai tiesiogiai veikia ne tik NT plėtotojus, bet ir verslus, nuomojančius biurus – ypač didžiuosiuose miestuose.
„Tiek gyventojams, tiek komercinio NT plėtros bendrovėms nuo šių metų tenka iš naujo vertinti, kaip bus valdoma išaugusi NT mokesčio našta. „Praktikoje tai reiškia, kad nuomotojai bandys kiek įmanoma labiau optimizuoti kaštus, tačiau rezultate ant nuomininkų pečių vis tiek nuguls didesnių išlaidų našta“, – sako „SBA Urban“ plėtojamų prekybos miestelių Kaune ir Vilniuje „Urban HUB“ vadovas Rolandas Šležas.
Pasak jo, nors didieji verslai ir toliau prioretizuoja centrines miesto lokacijas, vis dėlto smulkesni, ir vidutiniai verslai šiais metais vis dažniau susiduria su dilema – optimizuoti kaštus ar išlaikyti biurą centrinėje miesto dalyje, kur NT mokesčio pokyčiai ir bendros išlaidos jaučiamos stipriausiai.
„Pastarųjų metų komercinių patalpų – biurų ir prekybos erdvių – nuomos tendencijos rodo aiškią kryptį: verslai ieško efektyvesnių sprendimų. Tai atsispindi ir nuomojamų plotų dydžiuose – jei prieš keletą metų įprastas biuro sandoris siekė 500-700 kv. m, šiandien SBA grupės projektuose vidutinis reikalingas plotas dažniau svyruoja tarp 200-400 kv. m“, – teigia R. Šležas.
Anot jo, tai nėra bandymas sutalpinti daugiau darbuotojų mažesnėje erdvėje – veikiau racionalus papildomų erdvių poreikio įsivertinimas. Smulkūs ir vidutiniai verslai peržiūri, kiek iš tiesų reikia didelių susitikimų kambarių, renginių ar reprezentacinių zonų, nes kiekvienas rečiau naudojamas kvadratinis metras generuoja papildomas išlaidas.
Vienas sprendimas kaštams mažinti – optimizuoti biuro plotą, kitas – keisti jo lokaciją mieste. Pastaruoju atveju svarbi tampa ne tik pati nuomos kaina, bet ir visi papildomi mokesčiai: bendrieji, komunaliniai, patalpų ir aplinkos priežiūros, atliekų tvarkymo ir kiti.
Vilniaus biurų segmente naujų, A klasės verslo centrų nuomos kainos 2025 metais siekė 16–20 eurų už kv. m, o senesnių, B klasės – 10-15 eurų už kv. m. Prie šių sumų dažnai prisideda dar 4–6 eurai už kv. m bendrųjų mokesčių bei 1-2 eurai komunalinėms išlaidoms. Įvertinus išaugusį NT mokestį, galutinė mėnesio kaina verslui dar labiau padidėja.
„Dėl to natūralu, kad dalis verslų pradeda žvalgytis į mažiau centrines miesto zonas, kur nuomos kainos yra žemesnės, o NT mokesčio įtaka bendrai kaštų struktūrai – mažesnė. Tokiose vietose dažnai lankstesni ir bendrieji mokesčiai, paprastesni parkavimo sprendimai, nėra papildomų reklamos ar iškabų mokesčių“, – sako R. Šležas.
Kaip pavyzdį jis pateikia „Urban HUB“ Vilniuje, kur bendrieji mokesčiai siekia apie 1,5 euro už kv. m, o nuomos kainos – 9-11 eurų už kv. m, palyginti su 16-20 eurų už kv. m centro projektuose. Be to, dažnai nuomininkams siūlomos nemokamos automobilių parkavimo vietos, netaikomi papildomi marketingo ar reklamos mokesčiai.
„Žinoma, yra didelių organizacijų, kurioms biuro lokacija centre yra strateginis prioritetas. Tačiau smulkioms ir vidutinėms įmonėms būtent nuomos kaina, bendrieji mokesčiai ir NT mokesčio augimas turi didžiausią įtaką biudžetui. Todėl matome, kad jos vis dažniau renkasi efektyviausius, o ne prestižiškiausius sprendimus“, – pastebi R. Šležas.
Jo teigimu, „Urban HUB“ Vilnius biurų segmente šiuo metu paklausiausios erdvės siekia 126–500 kv. m, svarbiausi kriterijai – lankstus įsirengimas, funkcionalumas, patogus susisiekimas ir logistika.
